«Карточный домик» «Донстроя»

Несмотря на лидирующие позиции в рейтингах столичных девелоперов, компания «Донстрой» переносит срок введения в эксплуатацию части возводимых ей жилых площадей. В частности, незадолго до новогодних праздников сообщалось о задержке выдачи ключей покупателям квартир в ЖК «Остров» в Хорошево-Мневниках. Официально это объяснялось недоработками в проектной документации. Согласно другой версии, проблема заключалась в самом месте строительства жилого комплекса, расположенном вблизи бывшего советского химзавода «Галалит», где складировалось опасное вещество дихлорэтан, а рекультивация и выемка грунта проведены не были.

 

Похожая ситуация с ЖК «Символ» в Лефортово: он возводится на территории бывшей промзоны завода «Серп и молот», а в ходе работ на площадке обнаружили дореволюционное старообрядческое кладбище. Все происходящее, однако, не мешает руководству «Донстроя» заявлять об экологичности строящихся жилых объектов и лидировать в соответствующих рейтингах. Между тем, девелопер неоднократно оказывался в центре громких скандалов, связанных с несоблюдением правил техники безопасности, становившимся причиной госпитализации и даже гибели рабочих, а также массовыми драками мигрантов-гастарбайтеров. Широкую известность получила история с повреждением тоннеля столичного метрополитена в ходе строительства ЖК «Событие».

 

В то же время владельцы квартир в жилых комплексах «Донстроя» жалуются на неудовлетворительное качество купленного жилья. Деятельность девелопера связывают с покровительством со стороны главы госбанка ВТБ Андрея Костина. Известно, что кредитное учреждение неоднократно финансировало проекты застройщика, а гендиректор «Донстроя» Алена Дерябина ранее занимала пост вице-президента ВТБ, где работали и другие топ-менеджеры компании. Однако даже несмотря на участие банка, структуры девелопера декларируют убытки либо минимальную прибыль, а эксперты уже прогнозировали его возможное банкротство.

 

«Остров» – с дихлорэтаном, «Символ» – на костях?

Официальная информация о деятельность девелопера «Донстрой» подается исключительно в положительном свете: «завершена передача ключей…» или «сданы в эксплуатацию…». В рейтинге «Единого ресурса застройщиков» компания занимает четвертую строчку по объемам текущего строительства и объемам ввода жилья. При этом в конце 2023 года суммарная площадь объектов с переносом срока введения в эксплуатацию превысила 484,2 тыс. кв метров.

Получается, кто-то из покупателей квартир вынужден будет отложить ожидаемый переезд? Примеры такого рода уже имеются. В минувшем декабре портал «Момент истины» сообщал о задержке выдачи ключей владельцам жилых площадей в ЖК «Остров» в Хорошево-Мневниках. Сам застройщик якобы объяснил возникшую проблему недоработками в проектной документации.

Однако озвучивалась и другая версия, согласно которой настоящая причина носит экологический характер: дескать, жилой комплекс возводится вблизи бывшего химзавода «Галалит», на котором ранее хранилось опасное химическое вещество дихлорэтан, а рекультивация и выемка грунта на территории завода не проводились. Кстати, «Галалит» прекратил работу еще в 1967 году по причине вредности производства.

Показательно, что негативная экологическая составляющая есть и у другого проекта «Донстроя» – ЖК «Символ» в Лефортово, строящегося на территории бывшей промзоны советского завода «Серп и молот». Но интересно другое. Оказывается, в 2021 году в ходе работ здесь обнаружили дореволюционное кладбище старообрядцев-единоверцев, располагавшееся вблизи Всехсвятского монастыря, разрушенного в 1930-х гг.

В итоге сегодня одни пользователи форумов и социальных сетей доказывают опасность проживания на столь токсичных территориях, а другие, оппонируя, указывают на отсутствие какой-либо опасности за давностью лет, делая дополнительный акцент на ответственности застройщика. Но тут уж каждый решает для себя сам: готов он проживать в доме, построенном «на костях», или расположенном на месте бывшего складирования дихлорэтана, или воздержится от этого.

Руководство «Донстроя» неоднократно декларировало свою приверженность «зеленой» повестке. Например, в 2021 году застройщик занял первую строчку рейтинга экологичных девелоперов Москвы, составленного экспертами «Urban Awards». А в конце прошлого года, руководитель Департамента развития проектов компании Игорь Ляшенко, в ходе прошедшего в столице инвестиционного форума «Девелопмент и строительство городов будущего», презентовал ЖК «Остров» как «флагманский проект», уделив особое внимание «экологическим аспектам и энергосбережению».

 

Проблемные площадки «Донстроя»

С повседневной «экологичностью» у «Донстроя» тоже не все обстоит так благополучно, как хочет представить девелопер. Широкую известность получили инциденты с обнаружением несанкционированной свалки строительных отходов вблизи все того же ЖК «Остров» и появлением на поверхности Москвы-реки пятна ядовито-кислотного зеленого цвета, расползавшегося по воде от сточной трубы ливневой канализации ЖК «Сердце столицы» в Хорошево-Мневниках.

Последний случай, имевший место в июне 2022 года, СМИ назвали «локальной экологической катастрофой». В самой компании категорически отказались брать на себя ответственность за возможный слив в реку отходов непонятного происхождения, объяснив неестественный цвет воды попаданием в нее растительной пыльцы. У экспертов эта версия вызвала определенные сомнения: дело в том, что пыльца, хотя и оседает на поверхности водоема, практически не видна в толще воды.

В контексте «зеленой» тематики стоит напомнить о проходивших в 2019 году массовых протестах жителей Пресненского района Москвы против строительства 18-этажного ЖК «Дом на Тишинке». Тогда граждане всерьез опасались «техногенной катастрофы», так как микрорайон стоит на подземных реках, а карстовые пустоты при масштабной застройке создают угрозу безопасности соседних домов.

Кстати, в ходе проведенных проверок в деятельности девелопера вскрылся ряд нарушений. В частности, отсутствовали результаты мониторинга за близлежащими зданиями, попадающими в зону влияния нового строительства, а переданная в производство рабочая документация отличалась от ранее согласованного проекта.

Но не только экологические моменты в деятельности «Донстроя» вызывают вопросы. В прессе регулярно появляются публикации о нарушении на объектах компании правил безопасности и связанных с этим случаях госпитализации рабочих, более того, ЧП со смертельным исходом. Еще одной наглядной иллюстрацией «профессионализма» могут служить неоднократно происходившие на площадках застройщика массовые драки рабочих-мигрантов. Например, итогом выхода «стенка на стенку» «иностранных специалистов» при возведении ЖК «Сердце столицы», стало задержание силовиками 125 уроженцев Таджикистана и Узбекистана.

Учитывая, активное применение в ходе столкновений подручных средств – арматуры, молотков и т.д. – никто не может гарантировать, что агрессия приезжих из среднеазиатских республик не перекинется с коллег по стройке на местных обывателей. Московские власти уже высказывали претензии в адрес «Донстроя». Произошло это после того, как в ходе строительства ЖК «Событие» бурильная машина повредила тоннель столичного метрополитена.

В результате было временно прекращено движение поездов на участке Большой кольцевой линии между станциями «Аминьевская» и «Мичуринский проспект» и возбуждено уголовное дело по статье о нарушении правил безопасности при ведении строительных работ. Как выяснилось, таковыми занималась компания-подрядчик «ANTTEQ», входящая в структуру турецкого холдинга«Ant Yapi» – давнего делового партнера российского девелопера, участвовавшего, в том числе, в строительстве ЖК «Остров» и «Символ».

 

Девелопер под «крышей» главы госбанка?

С учетом всего сказанного не вызывают удивления жалобы на качество возводимого «Донстроем» жилья. В ЖК «Алые паруса» на Авиационной улице с шестого этажа одного из корпусов рухнула облицовка фасада. В ЖК «Сердце столицы» канализация затопила подземный паркинг. Отзывы о ЖК «Символ» на специализированных порталах пестрят негативом: шумоизоляция отвратительная, оконные рамы протекают, плитка отваливается.
Многочисленные однообразные хвалебные отзывы авторы сетевых публикаций объясняют хорошо поставленной работой рекламного отдела. Кроме того, они отмечают исчезновение критических материалов, причем рассказывающих не только о проблемах владельцев недвижимости в новостройках, но и об аффилированности «Донстроя» с госбанком ВТБ и его руководителем Андреем Костиным.

Последнее обстоятельство может быть одной из главных причин «зачистки» застройщиком негативной информации. Как известно, еще в 2009 году, за символическую сумму в 500 рублей, банк выкупил контрольный пакет акций девелопера у его основателей бизнесменов Максима Блажко и Дмитрия Зеленова. Таким образом, был урегулирован вопрос с образовавшейся задолженностью,превышавшей 500 млн долларов.

СМИ неоднократно писали о связях «Донстроя» с ВТБ и о финансировании компании кредитным учреждением. Например, в 2017 году «Ведомости» сообщали: все жилые проекты застройщика «реализуются в партнерстве с ВТБ». Обращает на себя внимание отсутствие в открытых источниках информации о бенефициарах девелопера, при этом в банковском руководстве какую-либо связь с «Донстроем» неоднократно категорически отрицали.

С сентября 2022 года единственным владельцем ООО «Донстрой» выступает Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд (ЗПИФ) «Финансовая перспектива», находящийся под управлением ООО УК «КЛ-Инвест». Последнее, в свою очередь, принадлежит ЗПИФ «Долгосрочная стратегия», управляемому АО «Апекс Менеджмент». Эта структура создана относительно недавно – в марте 2022 года, а ее учредителем выступает Елена Куликова. В сети о ней можно найти упоминания как об управляющем партнере консалтинговой«APEX Consulting Group» и об ее вхождении в состав Комитета по стандартам по деятельности управляющих компаний инвестфондов и негосударственных пенсионных фондов при Банке России.

Казалось бы, о какой аффилированности идет речь? Вот только не является секретом, что гендиректор «Донстроя» Алена Дерябина в 2004-2010 гг. занимала в ВТБ ряд руководящих должностей, включая пост вице-президента. Также в госбанке работали ее заместители Юлия Лановая, Андрей Богаев и руководитель Департамента сопровождения проектов Наталья Бунина. В конечном итоге, несмотря на официальное соблюдение дистанции, Костин вполне может оказывать влияние на политику девелопера.

Структуры «Донстроя» в состоянии кризиса?

Заметим, что еще в 2017 году «Ведомости» писали о высокой степени риска банкротства застройщика, пребывавшего в«кризисно-неустойчивом состоянии». Речь шла о компании «Дон-строй Инвест», считавшейся головной структурой группы и сегодня находящейся в процессе ликвидации. О ее сложном финансовом положении свидетельствует отчетность последних лет. Например, в 2020 году при выручке в 22,3 миллиарда «Дон-строй Инвест» ушел «в минус» на 6,2 млрд рублей. В 2021-м произошло резкое снижение выручки – до 7,8 миллиарда, прибыль за тот же период составила всего-навсего 1 миллион. Наконец, в 2022-м были задекларированы выручка в 3,4 миллиарда и мизерная прибыль в 188 тыс. рублей.

Правопреемниками «Дон-строй Инвеста» выступает несколько коммерческих структур. Помимо уже упоминавшегося выше ООО «Донстрой», это специализированные застройщики «Дом на Тишинке»,«Сердце столицы» и «Фридом», зарегистрированные в 2022 году. Тот же «Донстрой» в 2022-м при выручке в 2,2 млрд рублей задекларировал отсутствие прибыли. У «Дома на Тишинке» выручка составила почти 115 миллионов, прибыль – 618 тыс. рублей. У «Сердца столицы» при выручке в 273,8 миллиона прибыль также отсутствует. Исключение представляют собой финансовые показатели СЗ «Фридом»: выручка – 2,5 миллиарда, прибыль – 1 млрд рублей.

В структуру группы входит также ООО «СК «Донстрой». Выручка этого предприятия по итогам 2022 года – 527,4 миллиона, прибыль – 910 тыс. рублей (для сравнения: выручка годом ранее – 4,3 миллиарда, прибыль – 2,2 миллиона). Столь резкое снижение финансовых показателей сразу бросается в глаза. Можно ли при таких раскладах обойтись без вливаний со стороны ВТБ – вопрос, скорее риторический.

Но вот что действительно вызывает интерес, так это насколько долго госбанк с подачи Костина продолжит инвестировать средства в строительные проекты? У последнего, как известно, в последнее время забот прибавилось. Достаточно вспомнить о недавней передаче под управление ВТБ Объединенной судостроительной корпорации (ОСК), совет директоров которой Костин возглавил в прошлом августе. Вот только в случае прекращения банковской «подпитки» «пирамида» «Донстроя» рухнет, как карточный домик, в результате неизбежного банкротства, а решение проблем обманутых дольщиков станет обязанностью государства.